不動産投資 マンション経営

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一昔前のバブル時代の不動産投資では、購入した不動産価格の近い将来での値上がりで、売却益を期待できたのですが、現在ではそれは無理で、購入した投資物件を活用しての家賃収入という、堅実型の運用益を想定した不動産投資に変わってきたのです。

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マンション経営の運営ポイント


マンション経営でもうひとつ注意しなければならないことは、マンションの管理料です。 一般的にサービスの充実した不動産管理会社は当然のことですが、サービスの充実度と比例してコストは高くなります。ここの判断が難しいのですが、そこそこ適当なレベルでOKとするのならば、コストも相応ということになりますが、バランスを見極めてとにかく慎重に決定する必要があります。 通常ですと、賃貸入居者の管理料は、東京都内や東京近郊の場合ですと、月額家賃収入の5~8%の範囲で取り決められているようです。


ただし、清掃代、エレベータのメンテナンス代など建物管理費は別途必要になります。最近の契約では、家賃滞納保証がついていたりしていて、オプションの範囲も多彩ですからよく理解したうえで検討しましょう。


代表的な判断基準としては、「家賃保証をしない場合」(管理手数料と予想される空室率)と「家賃保証をしてもらう場合」(家賃保証手数料)の比較というのがあります。


仮定ですが、家賃保証しない場合の管理手数料が5%で、空室率が10%の場合ならば合計15%かかってきますから、家賃保証手数料が15%未満なら、これは保証してもらった方が得だということになります。


ここでも、いかに空室をつくらずに入居者を効率よく集める能力が重視されるわけで、不動産管理会社の手腕によるところが大きくなります。マンション経営のオーナーとなっても、収入の効率が悪いと、固定資産税等に満たなくなって赤字になることもありますから、不動産管理会社との契約内容は非常に重要なのです。


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